中古物件のリノベーションの耐用年数とは？減価償却が必要なケースや対象外になるケースを解説

中古物件のリノベーションを検討する際、耐用年数を気にする必要があるのか気になっている方は、多いのではないでしょうか。居住用の中古物件のリノベーションでは、耐用年数が求められることはありません。

しかし、投資用の中古物件のリノベーションでは、耐用年数を求められるケースがあります。そこでこの記事では、中古物件のリノベーションの耐用年数と減価償却の方法、減価償却が対象外になるケースについて解説します。

中古物件のリノベーションの減価償却について詳しく知るためにも、この記事をチェックしてみてください。

中古物件のリノベーションの耐用年数とは？

中古物件のリノベーションの耐用年数に関わる以下2つについて解説します。

• 耐用年数の概要
• 耐用年数と耐久年数の違い

それぞれをチェックして、耐用年数の知識を深めてみてください。

耐用年数の概要

耐用年数とは、固定資産が利用できる期間のことです。会計上や税務上の計算で使用される概念で、実際の寿命とは異なる場合があります。

耐用年数は、減価償却費の計算に用いられます。減価償却とは、固定資産の購入費用を、その資産が利用できる期間にわたって費用として計上する会計処理です。耐用年数が短いほど、1年あたりの減価償却費は大きくなります。

耐用年数と耐久年数の違い

耐用年数とは、法律で定められた固定資産の利用可能期間なのに対し、耐久年数は、製品が物理的に使用可能な期間です。

たとえば、業務用エアコンの耐用年数は法律で15年と定められています。しかし、適切なメンテナンスをすれば20年以上使用できるケースが多いです。

耐用年数は会計上の概念であり、耐久年数は製品の寿命を示す指標といえるでしょう。一般的に、耐久年数は耐用年数よりも長く設定されていることが多いです。

使用環境やメンテナンス状況によって耐久年数は大きく変動するため、あくまで目安として捉えることが重要です。

投資用中古物件の価値を高めるリノベーションは減価償却が必要

投資用中古物件の価値を高めるリノベーションは、減価償却をする必要があります。ここでは、リノベーションの減価償却をする方法について解説します。

再取得額のチェック

投資用中古物件のリノベーションは、物件の価値を高める上で有効な手段です。しかし、価値を高めるリノベーションは原則として減価償却の対象となるため、適切な会計処理が求められます。

減価償却とは固定資産の取得にかかった費用を、資産の耐用年数に応じて分割して費用計上する会計処理のことです。間取りの変更や設備のグレードアップなど、物件の価値を高めるものは、資本的支出として減価償却の対象となります。

減価償却の対象となる場合、再取得価額のチェックが重要です。再取得価額とは、同じものを再び取得する場合にかかる費用のことです。

再取得額を適切に把握することで、減価償却費を正確に算出し、税務上のリスクを回避できます。

中古物件の再取得額の50%以下は簡便法で計算

物件の性能や価値を向上させるような大規模なリノベーションは、資本的支出とみなされ、減価償却の対象となる可能性が高いです。

しかし、リノベーション費用が中古物件の再取得価額の50%以下である場合には、簡便法による計算が認められています。通常の減価償却よりも短い期間で費用を経費として計上できるため、より早期の節税効果が期待できます。

リノベーションをする際には、税理士などの専門家に相談し、適切な会計処理をおこないましょう。

中古物件のリノベーションで減価償却の対象外になるケース

ここでは、中古物件のリノベーションで減価償却の対象外になる以下2つについて解説します。

• 修繕費になるケース
• 自己居住用のリノベーション

それぞれを把握して、自分の物件が対象外になるかをチェックしてみてください。

修繕費になるケース

修繕費として扱われる場合、減価償却の対象外となります。修繕費とは、建物の維持管理や原状回復を目的とした費用です。

たとえば、老朽化した壁紙の張り替えや、故障した給湯器の交換などが該当します。修繕工事は、建物の価値を高めるというよりも、現状を維持するためにおこなわれるため、修繕費として扱われます。

また、修繕費は資本的支出と異なり、支出した年度に全額を経費として計上することが可能です。ただし、修繕費と資本的支出の区分は、専門的な知識が必要となるため、税理士などの専門家に相談しましょう。

自己居住用のリノベーション

中古物件のリノベーションにおける減価償却は、会計上の概念であり、事業用物件に適用されるものです。自己居住用のリノベーションは、原則として減価償却の対象外です。

自己居住用物件は個人の生活空間であり、事業のように収益を生み出すものではありません。税法上、減価償却の対象とはならないのです。

ただし、リノベーションの内容によっては、住宅ローン控除の対象となる場合があります。たとえば、省エネ改修やバリアフリー改修などです。

自己居住用物件のリノベーションを検討する際は、減価償却でなく、住宅ローン控除などの税制優遇措置についても確認しましょう。

戸建て住宅の耐用年数は構造によって変わる

戸建て住宅の耐用年数は、建物の構造によって大きく変わります。戸建て住宅の耐用年数は以下の通りです。

• 木造・合成樹脂造の住宅：22年
• 木骨モルタル造の住宅：20年
• 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の住宅：47年
• れんが造・石造・ブロック造の住宅：38年

あくまでも法定耐用年数であり、実際の寿命は建物のメンテナンス状況や使用環境によって大きく左右されます。定期的なメンテナンスや適切な修繕をおこなうことで、これらの年数よりも長く住み続けることが可能です。

特に、木造住宅の場合は、防腐・防蟻対策や定期的な外壁塗装などが重要になります。鉄骨造や鉄筋コンクリート造の場合も、定期的な点検や防水対策などを怠らないようにしましょう。

また、近年では、耐久性の高い建材や工法が開発されており、より長寿命な住宅も増えています。住宅の購入や建て替えを検討する際は、構造だけでなく、メンテナンスのしやすさや将来的な修繕計画も考慮することが大切です。

世田谷・渋谷・目黒で中古物件のリノベーションにおすすめの会社3選

世田谷・渋谷・目黒で中古物件のリノベーションにおすすめの会社は以下の3社です。

• リノベ不動産三軒茶屋駅前店
• 株式会社土屋ホームトピア世田谷リノベーション支店
• 株式会社クラフト

それぞれの特徴を把握して、理想のリノベーションができる会社選びの参考にしてみてください。

リノベ不動産三軒茶屋駅前店

リノベ不動産三軒茶屋駅前店は、世田谷区を中心に、渋谷区、目黒区など、城南エリアの中古マンション・戸建ての売買仲介とリノベーションを専門とする不動産会社です。

「理想の暮らし」をコンセプトに、中古物件探しからリノベーション、アフターサービスまで一貫したサポートを提供しています。リノベーションは、提携する設計事務所や工務店とともに、間取りの変更、水回りの交換、内装のデザインなど、お客様の希望を叶えるプランを作成してくれます。

また、リノベーション後も、定期的なメンテナンスやアフターサービスを提供し、お客様の安心・快適な暮らしをサポートしてくれるのもポイントです。

株式会社土屋ホームトピア世田谷リノベーション支店

株式会社土屋ホームトピア世田谷リノベーション支店は、世田谷区を中心に、渋谷区、目黒区を含むエリアで、中古物件のリノベーションを専門とする会社です。長年の実績と豊富な経験を活かし、顧客の理想の住まいづくりをサポートしています。

土屋ホームトピアは、中古物件の特性を活かしながら、最新の設備やデザインを取り入れたリノベーションを得意としています。間取りの変更や水回りのリフォームはもちろん、断熱性や耐震性の向上など、機能性も重視した提案が可能です。

また、顧客のライフスタイルや好みに合わせた、オーダーメイドのリノベーションプランを提供しています。経験豊富なスタッフが、物件探しから設計、施工、アフターサービスまで、一貫してサポートしてくれるため安心して任せられるでしょう。

株式会社クラフト

株式会社クラフトは、デザイン性・機能性・コストパフォーマンスの3つを兼ね備えたリノベーションを得意としています。特に、世田谷・渋谷・目黒エリアの物件を数多く手掛けており、地域の特性を熟知している点が強みです。

築年数の古い物件でも間取りの変更や最新設備の導入など、自由度の高いリノベーションが可能です。また、自社で設計から施工まで一貫しておこなうため、高品質なリノベーションを適正価格で提供してくれます。

まとめ

耐用年数は会計上で必要な固定資産が利用できる期間です。中古物件のリノベーションで耐用年数が求められるのは、投資用物件の場合のみです。

居住用物件や修繕になるリノベーションの場合は、耐用年数が求められることはありません。また、耐用年数は実際に利用できる期間と異なるため、あくまでも参考程度に考慮すべき数字です。

この記事を参考にして、投資用の中古物件をリノベーションする際は、耐用年数を把握して、正確に確定申告をしましょう。